Bewirtschaftung

Der Begriff der Bewirtschaftung beinhaltet einerseits die aktive Handlung und andererseits das Wirtschaften in bzw. das „Be-wirtschaften“ von Aktionsräumen, in denen Menschen Werte schöpfen bzw. ihnen Werte zuteilwerden. Die folgende Erläuterung bezieht sich ausdrücklich auf den Aktionsraum „Immobilie“, da dieser in der Regel im Mittelpunkt der Facility Management Aktivitäten steht.

Die rechtliche Basis für die Bewirtschaftung von Immobilien bildet die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II.BV). In dieser Verordnung werden Methoden aufgezeigt, die für die wirtschaftliche Behandlung von Immobilien maßgebend sind. Zu beachten ist hierbei, daß sie nicht nur im wohnungswirtschaftlichen Bereich, sondern, soweit dies vereinbart wurde, oftmals auch bei gewerbewirtschaftlicher Nutzung Anwendung findet.

Eigentümer, die zugleich Nutzer sind, haben eigene Bewirtschaftungssysteme, basierend auf einer Kostenarten-/ Kostenstellenrechnung, die meist keinen Bezug zur II.BV haben. Um eine Marktvergleichbarkeit zu erreichen, sollten jedoch auch diese Eigentümer/Nutzer ein System anwenden, daß der II.BV ähnelt oder auf dieser basiert.

Die nachfolgenden Berechnungsformen und/oder Kostenarten lehnen sich an die II.BV an. Einzelheiten sind im Originaltext nachzulesen.

  • Wirtschaftlichkeitsberechnungen
    • Gesamtkosten Bau/Renovierung (vgl. II.BV und DIN 276 Kosten im Hochbau)
    • Finanzierungsplan
    • Aufwendungen und Erträge
      • Kapitalkosten
      • Bewirtschaftungskosten (nutzungsbedingte Kosten bei Fremdnutzung)
      • Mietausfallwagnis
      • Erträge
    • Besondere Arten der Wirtschaftlichkeitsberechnung

  • Lastenberechnung
    • Kapitaldienst
    • Bewirtschaftungskosten (nutzungsbedingte Kosten bei Eigennutzung)
  • Wohnflächenberechnung
  • Gewerberaumflächenberechnung (s. DIN 277)
Warum werden diese Berechnungsmethoden hier aufgeführt?

Bereits seit 1993 verfolgt der Autor im Zusammenhang mit der Entwicklung eines allgemeingültigen Facility Management-Modells für die Immobiliennutzung folgende Idee:

Hinter den in der II.BV genannten Bewirtschaftungskosten stehen viele Leistungen, um die sich der Immobilienverwalter kümmern muß. Er betrachtet dabei in erster Linie die Leistungen, die für die Allgemeinbereiche einer Immobilie erbracht werden müssen und aus denen die Mieter für sich Werte schöpfen.

Die Leistungen, die der Mieter oder Nutzer auf seiner eigenen Nutzfläche/Mietfläche erbringen muß, damit diese optimal funktioniert bzw. für ihn ein optimaler Wert daraus entsteht, muß er selbst organisieren. Er trägt die Kosten hierfür direkt.

Beide, Verwalter und Nutzer, „be-wirtschaften“ jeweils isoliert und unabhängig voneinander. Der Nutzer erfährt einerseits eine Organisation (die Immobilienverwaltung), anderseits muß er auch selbst tätig werden, obwohl es sich in beiden Fällen um den übergeordneten Aktionsraum Immobilie mit gleichen Grunddaten und -informationen handelt. Ist ein solches Vorgehen sinnvoll? Können nicht Doppelleistungen vermieden bzw. Schnittstellen besser definiert werden? Der Autor faßte 1993 erstmals die Summe der Tätigkeiten mit einem Team von Kollegen und Mitarbeitern unter dem Dach des Facility Management für Immobilien zusammen. Die Aufgabe des Facility Managers liegt hierbei in der „Be-wirtschaftung“ beider Bereiche (Allgemeinbereiche und Nutzerbereiche) aus einer Hand.

Bezugnehmend auf diese Überlegungen definiert der Autor im folgenden die Leistungsfelder des Facility Management, bezogen auf Immobilien, in einer von ihm weiterentwickelter Form:

 

“Immobilien Facility Management“©

Beratung Planung Beschaffung Durchführung Controlling
Nutzerbetreuung Ablauforganisation Objektsteuerung
Flächenbewirtschaftung Kaufmännische Bewirtschaftung Technische Bewirtschaftung
Flächen-/Raumplanung
  • Immobilien-/Standortbewertung
  • Flächenorganisation
  • Arbeitzanalyse
Bestandserfassung/ -pflege
  • Flächeninventarisierung
  • Inventarerfassung/ -pflege
  • Anlageninventarisierung/ -pflege
  • Raumbucherstellung/ -pflege
  • Dispositions-/ Flächenreserven
Zentrale Dienste
  • Gebäudesicherheitsdienst
  • Empfang
  • Telefonzentrale
  • Reinigung
  • Winterdienst
  • Pflege der Außenanlage
  • Gartenpflege
  • Pflanzenpflege im Gebäude
  • Schädlingsbekämpfung
  • Poststelle/ -service
  • Reisestelle/ -service
  • Zentralsekretariat
  • Fuhrparkverwaltung
  • Kantinenbewirtschaftung
  • Umzugsdienst
  • Zentralarchiv
  • Botendienste
  • Druckerei
  • Kopierdienst
  • Büromaterial
  • Sicherheitsfachkraft
  • Medizinischer Dienst
  • Wäscherei
  • Büroservice
  • EDV-Unterstützung
  • Entsorgung
  • Tiefgaragenbetrieb
Objektsteuerung
  • Objekt-, Projekt-Management
  • Nutzerbetreuung
  • Eigentümerbetreuung
  • Objektbetreuung
  • Objektinspektion
  • Budgetierung
  • Kostenoptimierung
  • Vermittlung von Dienstleistungen
  • Leistungskoordinierung
  • Vertragspflichtenüberwachung
  • Flächenübergabe und -abnahme
  • Betreuung von Nutzer- und Werbegemeinschaften
  • Center-Management
  • Dokumentation/ Berichtswesen
Rechnungswesen
  • Kostenberechnung und -abrechnung
  • Inkasso u.a.Miet- und Nebenkosten
  • Kostenträger- und Kostenstellenzuordnung
  • Miet- und flächenbezogene Buchhaltung
  • Lohn- und Finanzbuchhaltung
  • Liquiditätsanalyse
  • Mahnwesen
  • Steuern u.a. Umsatzsteuervoranm.
Vertrags-, Versicherungs-, Rechts- und Personalwesen
  • Vertragsabschluß und -pflege
  • Versicherungsabschluß und -pflege
  • Vertrags- und Kautionsverwaltung
  • Index-, Miet- und Nebenkostenanpassung
Vermietungswesen
  • Vermietungskonzeption, Mietermix
  • Erst-, Nach- und Untervermietung
Instandhaltung

Wartung, Inspektion, Instandsetzung, Betriebsmittel,

  • Gastechnik
  • Wassertechnik
  • Abwassertechnik
  • Wärmeversorgungstechnik
  • Brauchwasser- erwärmungstechnik
  • Raumlufttechnik
  • Kältetechnik
  • Elektrotechnik
  • Blitzschutz
  • Aufzugs-, Förder- und Lagertechnik
  • kraftbetätigte Tür- und Toranlagen
  • Sicherheitstechnik
  • Mess- / Steuer- / Regeltechnik
  • Gebäudeautomation
  • Nachrichten und Kommunikationstechnik
  • Kabel- und Netzwerktechnik
  • EDV-Technik
  • EDV-Sicherheitstechnik
  • Wäscherei-und chemische Reinigungstechnik
  • Küchentechnik
  • Medizin- und Labortechnik
  • Druckereitechnik
  • allgemeine Bautechnik
  • Bürogerätetechnik
  • sonstige Technik
Technische Betriebsführung
  • Haustechniker/ Hauswart
  • 24-h Service und Bereitschaftsdienst
  • Betrieb der technischen Anlagen und Zentralen
  • Zentrale Leittechnik
  • Energie-Management
Sonstige Dienstleistungen
  • Sonder- und Einzeldienstleistungen gem. Wunsch des Auftraggebers
  • CAD- und datenbankgestützte Bewirtschaftung
  • Kabel- und Netzwerk-Management
  • Gebäudesimulation
  • Energie-Beratung
  • Renovierung, Umbauten, Sanierung, Revitalisierung
  • Architekten- und Fachingenieurleistungen
  • Erstellung von Bewirtschaftungskonzepten bei Projektplanungen und bestehenden Organisationen, Leistungsverzeichnisse, Ausschreibung, Vergabe, Dokumentation, Überwachung der Durchführung
  • Bewirtschaftungskostenberechnung bei bestehenden Gebäuden, geplanten Neubauten, Umbauten, Renovierungen, Sanierungen, Revitalisierungen
  • Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen für Immobiliennutzung
© Robert Wahlen 1993, Merrillweg 4a, D-50996 Köln, Ruf: 02236 / 963088
 
Entgegen der Auffassung des Autors hat sich für die Leistungsfelder Flächen-, Kaufmännische und Technische Bewirtschaftung auf dem Gebäudemanagement- bzw. Facility Management-Markt anstelle des Begriffes „Bewirtschaftung“ jeweils der Begriff „Management“ etabliert.

Da jedoch „Management“ schon als Überbegriff für die effektiven Managementleistungen im betriebswirtschaftlichen Sinne genutzt wird, sollten die Bereiche, in denen die aktiven Handlungen des „Be-witschaftens“ erfolgen, auch mit dem entsprechenden Begriff belegt werden:

Flächen-Bewirtschaftung
Kaufmännische Bewirtschaftung
Technische Bewirtschaftung

Innerhalb dieser drei Bereiche wird die Vielzahl der Gewerke/Services für verschiedenste Immobilien zusammengefaßt und systematisiert. Die Bezeichnungen und Reihenfolge der Gewerke/Services hat der Autor aus dem fachspezifischen Sprachgebrauch sowie aus verschiedenen Richtlinien, Regeln, Normen, Verordnungen, wie die II.BV etc. abgeleitet. Diese Systematik mit den dahinter liegenden Zusammenhängen, die an dieser Stelle nicht näher erläutert werden sollen, verwendet die FMPRO in ihren Beratungsprojekten zur Qualitätssicherung.

© FMPRO Facility Management Professional Robert Wahlen