Durch die zunehmende Internationalisierung der
Märkte in Deutschland und die hohen Arbeitskosten in
Produktion, Handel, Verwaltung und Dienstleistung müssen
weitergehende Anforderungen an das Management und die Services
gestellt werden als bisher. Ein Schlagwort, das hierfür seit
einiger Zeit die Runde macht, ist Facility Management FM. Doch was
fehlt, ist ein einheitliches Verständnis und ein
standardisiertes Ausbildungsangebot.
Unter dem Begriff Facility Management (FM)
werden, ausgehend von den USA, ganzheitliche Konzeptionen zur
Bewirtschaftung von Anlagen, Einrichtungen und Dienstleistungen
angeboten. Dort wird FM seit ca. 15 Jahren als Zusammenwirken von
strategischem Management und operativer Dienstleistung verstanden
und praktiziert.
In Europa wird FM hauptsächlich in
England, in den Niederlanden und in Frankreich seit Jahren sehr
professionell angewandt.
In Deutschland wird
von namhaften Unternehmensberatungen das Marktvolumen auf ca. 60
Mrd. DM/Jahr für FM geschätzt. Von diesem Marktvolumen
sollen derzeit ca. 35 % erschlossen sein. Ein jährliches
Wachstum von ca. 10 % wird prognostiziert, weil Unternehmen ihre
Immobilien und deren Bewirtschaftung auch als Kostenpaket entdecken.
Verwaltungsimmobilien stehen hierbei deutlich im Vordergrund,
aber immer mehr auch Immobilien für soziale Zwecke, Industrie-,
Handels- und Lagergebäude.
Weitere Indikatoren für die Entwicklung
des Marktes sind die Etablierung eines deutschen Bundesverbandes für
Facility Management e.V. (GEFMA), eines Chapters der International
Facility Management Association (IFMA) in Bayern und die steigende
Anzahl an Nachfragern, Anbietern und Managementseminaren zum
Themenkomplex.
In Deutschland entwickelt sich FM seit etwa
fünf Jahren, aufbauend auf Gebäudemanagement (GM), das
fünf Jahre länger existiert. Grund hierfür ist, daß
Immobilien-Eigentümer und -Nutzer ihre Immobilienflächen
immer häufiger als Produktionsmittel betrachten. Sie stellen
die Effizienz der eingesetzten Ressourcen durch und innerhalb des
immobilienorganisatorischen Bereiches in Frage, da ihr Produkt durch
die Kosten der Immobilie bis zu 35% belastet wird.
Die Angemessenheit der angebotenen und
durchgeführten Leistungen und die damit verbundenen Kosten sind
nur schwer meßbar, da es überwiegend durch die heterogene
Abwicklung zu Kompetenz-, Leistungs- und Kostenüberschneidungen
kommt.
Immobilien-Eigentümer und -Nutzer wollen
sich auf ihr Kerngeschäft konzentrieren und innerhalb der
Immobilien-Bewirtschaftung entlastet werden, bei gleichzeitig
gestiegener Transparenz der optimierten Leistungen und minimierten
Kosten.
Die Vielfalt der Teilleistungsanbieter, nicht
vergleichbare Leistungen, Beschreibungen, Definitionen und damit
verbundene Kosten prägen aktuell den deutschen FM-Markt. Die
Frage nach dem ausreichenden Wissen, der Innovationsfähigkeit,
sowohl intern als auch extern, darf die vorgenannten Forderungen
nach optimierter Immobilien-Bewirtschaftung nicht scheitern lassen.
Die Inhalte des FM müssen fortwährend
bedarfsgerecht für Immobilien und den europäischen Markt
weiterentwickelt werden, damit Eigentümer und Nutzer optimal in
ihrer Wertschöpfung unterstützt werden.
In Europa und Deutschland bestehen noch keine
einheitlichen Ausbildungsstandards für FM.
Immobilien, Anlagen, Einrichtungen und Services
müssen neuen Management-Gesichtspunkten unterliegen und als
wertschöpfungsunterstützende Dienstleistungen verstanden
werden. Ziel ist die Herstellung einer Kosten- und
Leistungstransparenz und der Schnittstellen- und Kostenreduktion
zwischen den Leistungsbereichen
- Flächen-Bewirtschaftung
- Kaufmännische Bewirtschaftung
- Technische Bewirtschaftung.
Dazu werden internationale Ausbildungsprogramme
benötigt, die ganzheitliche Betriebs- und Managementkonzepte
beinhalten. Als erstes gilt es, FM zu definieren.
Eine amerikanische Definition
FM ist die Praxis, den physikalischen
Arbeitsplatz mit den Menschen und der Organisation zu koordinieren.
FM integriert dabei die Grundlagen der wirtschaftlichen
Betriebsführung, der Architektur sowie der Verhaltens- und
Ingenieurwissenschaften.
Eine europäische Definition
FM ist der ganzheitliche strategische Rahmen
für koordinierte Programme, um Gebäude, ihre Systeme und
Inhalte kontinuierlich bereitzustellen, funktionsfähig zu
halten und an die wechselnden organisatorischen Bedürfnisse
anzupassen.
Die vorläufige Definition des GEFMA
(Deutscher Bundesverband für Facility Management e.V.)
Um den Begriff FM richtig zu interpretieren,
werden als "Facilities" alle Grundstücke,
Infrastrukturen, Gebäude, Anlagen, Maschinen und Einrichtungen,
also das gesamte Anlagevermögen des Unternehmens betrachtet.
Der Begriff FM wird hier mit der Integration von Planung,
Realisierung, Bewirtschaftung und Controlling der "Facilities"
gleichgesetzt. Neben diesen Aspekten betrachtet FM auch den Menschen
und das organisatorische Umfeld.
Die Definition der Verbändegemeinschaft
Gebäudemanagement der TGA-Verbände
Facility Management ist die Gesamtheit aller
Leistungen zum Bewirtschaften von Gebäuden und Liegenschaften
auf der Grundlage einer ganzheitlichen Strategie. Betrachtet wird
der gesamte Lebenszyklus von der Planung und Erstellung bis zum
Abriß. Ziel ist die Erhöhung der Wirtschaftlichkeit, die
Werterhaltung, die Optimierung der Gebäudenutzung und die
Minimierung des Ressourceneinsatzes zum Schutz der Umwelt.
Gebäudemanagement hingegen ist die
Gesamtheit aller technischen, infrastrukturellen und kaufmännischen
Leistungen während der Nutzung von Gebäuden und
Liegenschaften im Rahmen des FM.
Immobilien Facility Management
Im Sinne der Wirtschaftslehre ist eine
Management-Leistung das Planen, Entscheiden und Controlling der
Erstellung und Verwendung von Leistungen, nicht aber das Erstellen
und Verwenden selbst.
Die Anlagen und Einrichtungen sollten nicht nur
technisch professionell betrieben, sondern auch
betriebswirtschaftlich optimal eingesetzt werden. Hierzu gehört
neben dem traditionellen kaufmännischen und technischen
Liegenschafts-Bewirtschaftung auch das Corporate Real Estate (CRE),
die kosten- und bilanzorientierte Strategie innerhalb des Immobilien
Facility Management (IFM).
Die Definition des Autors
Immobilien Facility Management ist eine
nutzerorientierte ganzheitliche Management-Leistung, die sich mit
komplexen Entscheidungen im Rahmen der optimalen Planung, Nutzung
und Nutzungsanpassung von Gebäuden sowie deren Anlagen,
Einrichtungen und Dienstleistungen, gestützt durch
Informationssysteme, befaßt und die Unternehmensführung
strategisch und jeden wertschöpfenden Arbeitsplatz unmittelbar
unterstützt.
Abbildung 1: Immobilien Facility Management
IFM ist somit eine Management-Leistung,
die alle Immobilienmanagement-Systeme, Nutzungs-, Beratungs-,
Planungs-, Beschaffungs-, Durchführungs- und
Controllingleistungen für die Flächen-Bewirtschaftung, die
Kaufmännische Bewirtschaftung und die Technische
Bewirtschaftung in sich vereint.
FM-Ausbildung
Einige Fachhochschulen und Unternehmen greifen
den Begriff FM auf und definieren um ihr originäres Lehrangebot
herum neue Ausbildungsschwerpunkte. Dies gilt insbesondere in den
Bereichen:
- Oecotrophologie (Großhaushaltslehre)
- Technische Gebäudeausrüstung (TGA)
- Informatik
- Immobilien-Management
In vielen Unternehmen werden administrative,
die Wertschöpfung unterstützende Leistungen und dazu
gehörige Management-Leistungen durch eigene unterschiedliche
Fachabteilungen und Mitarbeiter erbracht. Spezielle unproblematische
Leistungen wie Reinigung, Wäscherei, Catering, Sicherheit
(Bewachungs-, Empfangs-/Pförtner-, Kontrolldienste) und
Instandhaltung (Wartung, Inspektion, Instandsetzung) werden in der
Regel extern vergeben.
Im Zusammenhang mit IFM fragen Unternehmen
derzeit häufiger Services innerhalb der Zentralen Dienste und
der Technischen Bewirtschaftung für Immobilien nach. FM
subsumiert alle Facilities, die die Wertschöpfung bzw. das
Kerngeschäft unterstützen. Aus diesem Grunde darf FM als
Begriff nicht alleine verwendet werden. Da derzeit in Deutschland
Facility Management eher in Beziehung mit Immobilien verstanden
wird, sollte dies entsprechend formuliert werden, z.B. Immobilien
Facility Management oder Facility Management für Immobilien.
Bisher stammen die Service-Anbieter aus den
Bereichen der Projektentwicklung, der technischen Gebäudeausrüstung,
der technischen Bewirtschaftung bzw. dem Gebäudemanagement, der
Reinigung und der Sicherheit.
Die Mehrzahl der Anbieter sind auf Teilbereiche
ihres herkömmlichen Kerngeschäfts beschränkt und nur
in diesen wirklich kompetent. Bei Anbietern mit umfassenden
Dienstleistungspaketen klafft oft eine Lücke zwischen Anspruch,
tatsächlicher Leistungsfähigkeit, Innovation und
Kompetenz.
Viele Anbieter begreifen inzwischen, daß
erfolgreiches FM nicht nur die Durchführung der Services
(Ausführungshandlungen), sondern auch das Management beinhalten
muß.
Die IFM-Definition kann Grundlage zu
Zieldefinitionen und weiteren Entwicklungen für
Projektentwickler, Bauherren, Betreiber, Dienstleister, Eigentümer
und Nutzer von Immobilien, Industrie, Verwaltung, Handel, Gewerbe,
Sozialeinrichtungen sowie die öffentliche Hand und Ausbildung
sein.
Abbildung 2: Leistungsbereiche im IFM
Abbildung 3: Tätigkeitsfelder im IFM
Folgende Aspekte sollten bei der Entwicklung
eines FM-Studienganges berücksichtigt werden:
- IFM ist ein Mittel zur Erreichung der
Unternehmensziele und
- umfaßt die Integration von Menschen,
- Technologien und Immobilien
- basiert auf der Fähigkeit, Immobilien mit
- vorgegebenen wirtschaftlichen Anforderungen in Einklang zu bringen
- zielt auf die Verwirklichung und Einhaltung
- einer physikalischen, räumlichen und visuellen Umgebung ab
- zielt auf die Bereitstellung einer bebauten
Umgebung ab
- zielt auf die Organisation einer Reihe von
Leistungen und Systemen zur Unterstützung der geschäftlichen
Hauptaktivitäten eines Unternehmens ab
- ist eine Strategie zur Verbesserung von Wert und Leistung
- ist ein Prozeß, durch den ein Unternehmen eine qualitativ höhere Arbeitsumgebung zu
möglichst geringen Kosten erzielen und aufrecht erhalten kann
- Immobilien Facility Management muß eine
Beziehung schaffen zwischen Mitarbeitern - Immobilie - Unternehmen.
Dies geschieht durch die
- Unterstützung effektiver Wertschöpfung unter Einbeziehung der Mitarbeiter
- starke Orientierung am Nutzer und Konzentration der Bemühungen auf die Entwicklung von Prozessen
und die Bereitstellung von Hilfsmitteln
- Konzentration auf das Verhalten von Personen bzw. Personengruppen in der Immobilie
- Anpassung der Einzelbedürfnisse an die Unternehmensanforderungen