In Zusammenarbeit mit der Rijkshogeschool IJselland in Deventer, Niederlande, der Fachhochschule Münster, Fachbereich Oecotrophologie und dem IFG Ingenieurbüro Robert Wahlen Dipl.-Ing./Dipl.-Wirt.Ing., Köln wurde auf Basis der Projektarbeiten des Internationalen Facility Management Semesters an der FH Münster eine erste Grundlage für einen internationalen Aufbaustudiengang für Facility Management erarbeitet. Die Institutionen stellen das Ergebnis der Öffentlichkeit vor, um Ergänzungs- und Änderungsvorschläge aus Theorie und Praxis in die Konzeption eines umfassenden neuen Studienganges einfließen lassen zu können.

Ausbildung tut Not

Durch die zunehmende Internationalisierung der Märkte in Deutschland und die hohen Arbeitskosten in Produktion, Handel, Verwaltung und Dienstleistung müssen weitergehende Anforderungen an das Management und die Services gestellt werden als bisher. Ein Schlagwort, das hierfür seit einiger Zeit die Runde macht, ist Facility Management FM. Doch was fehlt, ist ein einheitliches Verständnis und ein standardisiertes Ausbildungsangebot.

Unter dem Begriff Facility Management (FM) werden, ausgehend von den USA, ganzheitliche Konzeptionen zur Bewirtschaftung von Anlagen, Einrichtungen und Dienstleistungen angeboten. Dort wird FM seit ca. 15 Jahren als Zusammenwirken von strategischem Management und operativer Dienstleistung verstanden und praktiziert.

In Europa wird FM hauptsächlich in England, in den Niederlanden und in Frankreich seit Jahren sehr professionell angewandt.

In Deutschland wird von namhaften Unternehmensberatungen das Marktvolumen auf ca. 60 Mrd. DM/Jahr für FM geschätzt. Von diesem Marktvolumen sollen derzeit ca. 35 % erschlossen sein. Ein jährliches Wachstum von ca. 10 % wird prognostiziert, weil Unternehmen ihre Immobilien und deren Bewirtschaftung auch als Kostenpaket entdecken. Verwaltungsimmobilien stehen hierbei deutlich im Vordergrund, aber immer mehr auch Immobilien für soziale Zwecke, Industrie-, Handels- und Lagergebäude.

Weitere Indikatoren für die Entwicklung des Marktes sind die Etablierung eines deutschen Bundesverbandes für Facility Management e.V. (GEFMA), eines Chapters der International Facility Management Association (IFMA) in Bayern und die steigende Anzahl an Nachfragern, Anbietern und Managementseminaren zum Themenkomplex.

In Deutschland entwickelt sich FM seit etwa fünf Jahren, aufbauend auf Gebäudemanagement (GM), das fünf Jahre länger existiert. Grund hierfür ist, daß Immobilien-Eigentümer und -Nutzer ihre Immobilienflächen immer häufiger als Produktionsmittel betrachten. Sie stellen die Effizienz der eingesetzten Ressourcen durch und innerhalb des immobilienorganisatorischen Bereiches in Frage, da ihr Produkt durch die Kosten der Immobilie bis zu 35% belastet wird.

Die Angemessenheit der angebotenen und durchgeführten Leistungen und die damit verbundenen Kosten sind nur schwer meßbar, da es überwiegend durch die heterogene Abwicklung zu Kompetenz-, Leistungs- und Kostenüberschneidungen kommt.

Immobilien-Eigentümer und -Nutzer wollen sich auf ihr Kerngeschäft konzentrieren und innerhalb der Immobilien-Bewirtschaftung entlastet werden, bei gleichzeitig gestiegener Transparenz der optimierten Leistungen und minimierten Kosten.

Die Vielfalt der Teilleistungsanbieter, nicht vergleichbare Leistungen, Beschreibungen, Definitionen und damit verbundene Kosten prägen aktuell den deutschen FM-Markt. Die Frage nach dem ausreichenden Wissen, der Innovationsfähigkeit, sowohl intern als auch extern, darf die vorgenannten Forderungen nach optimierter Immobilien-Bewirtschaftung nicht scheitern lassen.

Die Inhalte des FM müssen fortwährend bedarfsgerecht für Immobilien und den europäischen Markt weiterentwickelt werden, damit Eigentümer und Nutzer optimal in ihrer Wertschöpfung unterstützt werden.

In Europa und Deutschland bestehen noch keine einheitlichen Ausbildungsstandards für FM.

Immobilien, Anlagen, Einrichtungen und Services müssen neuen Management-Gesichtspunkten unterliegen und als wertschöpfungsunterstützende Dienstleistungen verstanden werden. Ziel ist die Herstellung einer Kosten- und Leistungstransparenz und der Schnittstellen- und Kostenreduktion zwischen den Leistungsbereichen

  • Flächen-Bewirtschaftung
  • Kaufmännische Bewirtschaftung
  • Technische Bewirtschaftung.

Dazu werden internationale Ausbildungsprogramme benötigt, die ganzheitliche Betriebs- und Managementkonzepte beinhalten. Als erstes gilt es, FM zu definieren.

Eine amerikanische Definition

FM ist die Praxis, den physikalischen Arbeitsplatz mit den Menschen und der Organisation zu koordinieren. FM integriert dabei die Grundlagen der wirtschaftlichen Betriebsführung, der Architektur sowie der Verhaltens- und Ingenieurwissenschaften.

Eine europäische Definition

FM ist der ganzheitliche strategische Rahmen für koordinierte Programme, um Gebäude, ihre Systeme und Inhalte kontinuierlich bereitzustellen, funktionsfähig zu halten und an die wechselnden organisatorischen Bedürfnisse anzupassen.

Die vorläufige Definition des GEFMA (Deutscher Bundesverband für Facility Management e.V.)

Um den Begriff FM richtig zu interpretieren, werden als "Facilities" alle Grundstücke, Infrastrukturen, Gebäude, Anlagen, Maschinen und Einrichtungen, also das gesamte Anlagevermögen des Unternehmens betrachtet. Der Begriff FM wird hier mit der Integration von Planung, Realisierung, Bewirtschaftung und Controlling der "Facilities" gleichgesetzt. Neben diesen Aspekten betrachtet FM auch den Menschen und das organisatorische Umfeld.

Die Definition der Verbändegemeinschaft Gebäudemanagement der TGA-Verbände

Facility Management ist die Gesamtheit aller Leistungen zum Bewirtschaften von Gebäuden und Liegenschaften auf der Grundlage einer ganzheitlichen Strategie. Betrachtet wird der gesamte Lebenszyklus von der Planung und Erstellung bis zum Abriß. Ziel ist die Erhöhung der Wirtschaftlichkeit, die Werterhaltung, die Optimierung der Gebäudenutzung und die Minimierung des Ressourceneinsatzes zum Schutz der Umwelt.

Gebäudemanagement hingegen ist die Gesamtheit aller technischen, infrastrukturellen und kaufmännischen Leistungen während der Nutzung von Gebäuden und Liegenschaften im Rahmen des FM.

Immobilien Facility Management

Im Sinne der Wirtschaftslehre ist eine Management-Leistung das Planen, Entscheiden und Controlling der Erstellung und Verwendung von Leistungen, nicht aber das Erstellen und Verwenden selbst.

Die Anlagen und Einrichtungen sollten nicht nur technisch professionell betrieben, sondern auch betriebswirtschaftlich optimal eingesetzt werden. Hierzu gehört neben dem traditionellen kaufmännischen und technischen Liegenschafts-Bewirtschaftung auch das Corporate Real Estate (CRE), die kosten- und bilanzorientierte Strategie innerhalb des Immobilien Facility Management (IFM). Die Definition des Autors

Immobilien Facility Management ist eine nutzerorientierte ganzheitliche Management-Leistung, die sich mit komplexen Entscheidungen im Rahmen der optimalen Planung, Nutzung und Nutzungsanpassung von Gebäuden sowie deren Anlagen, Einrichtungen und Dienstleistungen, gestützt durch Informationssysteme, befaßt und die Unternehmensführung strategisch und jeden wertschöpfenden Arbeitsplatz unmittelbar unterstützt.

Abbildung 1: Immobilien Facility Management

IFM ist somit eine Management-Leistung, die alle Immobilienmanagement-Systeme, Nutzungs-, Beratungs-, Planungs-, Beschaffungs-, Durchführungs- und Controllingleistungen für die Flächen-Bewirtschaftung, die Kaufmännische Bewirtschaftung und die Technische Bewirtschaftung in sich vereint. FM-Ausbildung

Einige Fachhochschulen und Unternehmen greifen den Begriff FM auf und definieren um ihr originäres Lehrangebot herum neue Ausbildungsschwerpunkte. Dies gilt insbesondere in den Bereichen:

  • Oecotrophologie (Großhaushaltslehre)
  • Technische Gebäudeausrüstung (TGA)
  • Informatik
  • Immobilien-Management

In vielen Unternehmen werden administrative, die Wertschöpfung unterstützende Leistungen und dazu gehörige Management-Leistungen durch eigene unterschiedliche Fachabteilungen und Mitarbeiter erbracht. Spezielle unproblematische Leistungen wie Reinigung, Wäscherei, Catering, Sicherheit (Bewachungs-, Empfangs-/Pförtner-, Kontrolldienste) und Instandhaltung (Wartung, Inspektion, Instandsetzung) werden in der Regel extern vergeben.

Im Zusammenhang mit IFM fragen Unternehmen derzeit häufiger Services innerhalb der Zentralen Dienste und der Technischen Bewirtschaftung für Immobilien nach. FM subsumiert alle Facilities, die die Wertschöpfung bzw. das Kerngeschäft unterstützen. Aus diesem Grunde darf FM als Begriff nicht alleine verwendet werden. Da derzeit in Deutschland Facility Management eher in Beziehung mit Immobilien verstanden wird, sollte dies entsprechend formuliert werden, z.B. Immobilien Facility Management oder Facility Management für Immobilien.

Bisher stammen die Service-Anbieter aus den Bereichen der Projektentwicklung, der technischen Gebäudeausrüstung, der technischen Bewirtschaftung bzw. dem Gebäudemanagement, der Reinigung und der Sicherheit.

Die Mehrzahl der Anbieter sind auf Teilbereiche ihres herkömmlichen Kerngeschäfts beschränkt und nur in diesen wirklich kompetent. Bei Anbietern mit umfassenden Dienstleistungspaketen klafft oft eine Lücke zwischen Anspruch, tatsächlicher Leistungsfähigkeit, Innovation und Kompetenz.

Viele Anbieter begreifen inzwischen, daß erfolgreiches FM nicht nur die Durchführung der Services (Ausführungshandlungen), sondern auch das Management beinhalten muß.

Die IFM-Definition kann Grundlage zu Zieldefinitionen und weiteren Entwicklungen für Projektentwickler, Bauherren, Betreiber, Dienstleister, Eigentümer und Nutzer von Immobilien, Industrie, Verwaltung, Handel, Gewerbe, Sozialeinrichtungen sowie die öffentliche Hand und Ausbildung sein.


Abbildung 2: Leistungsbereiche im IFM


Abbildung 3: Tätigkeitsfelder im IFM

Folgende Aspekte sollten bei der Entwicklung eines FM-Studienganges berücksichtigt werden:

  • IFM ist ein Mittel zur Erreichung der Unternehmensziele und

  • umfaßt die Integration von Menschen,
  • Technologien und Immobilien
  • basiert auf der Fähigkeit, Immobilien mit
  • vorgegebenen wirtschaftlichen Anforderungen in Einklang zu bringen
  • zielt auf die Verwirklichung und Einhaltung
  • einer physikalischen, räumlichen und visuellen Umgebung ab
  • zielt auf die Bereitstellung einer bebauten Umgebung ab
  • zielt auf die Organisation einer Reihe von Leistungen und Systemen zur Unterstützung der geschäftlichen Hauptaktivitäten eines Unternehmens ab
  • ist eine Strategie zur Verbesserung von Wert und Leistung
  • ist ein Prozeß, durch den ein Unternehmen eine qualitativ höhere Arbeitsumgebung zu möglichst geringen Kosten erzielen und aufrecht erhalten kann
  • Immobilien Facility Management muß eine Beziehung schaffen zwischen Mitarbeitern - Immobilie - Unternehmen. Dies geschieht durch die
  • Unterstützung effektiver Wertschöpfung unter Einbeziehung der Mitarbeiter
  • starke Orientierung am Nutzer und Konzentration der Bemühungen auf die Entwicklung von Prozessen und die Bereitstellung von Hilfsmitteln
  • Konzentration auf das Verhalten von Personen bzw. Personengruppen in der Immobilie
  • Anpassung der Einzelbedürfnisse an die Unternehmensanforderungen

Abbildung 4: Curriculum Facility Management

Über den Autor:

Robert Wahlen beschäftigt sich als Ingenieur der Versorgungstechnik, Wirtschaftsingenieur, Berater und Spezialist für Immobilien Facility Management seit rund zehn Jahren mit der Bewirtschaftung von Immobilien und führt national und international Referate und Workshops zu diesem Thema durch. Nach fünfjähriger Planungs- und Projektleitungserfahrung von Großprojekten in einem Ingenieurbüro für Technische Gebäudeausrüstung, leitete er eine Niederlassung eines haustechnischen Serviceanbieters. 1989 gründete er ein Ingenieurbüro in Köln, welches sich mit der Beratung, Planung, Beschaffung, Durchführung und dem Controlling von Facility Management Leistungen, Immobilien-Bewirtschaftungskonzeptionen für Flächen-, Kaufmännische und Technische Bewirtschaftung, der Technischen Gebäudeausrüstung und der Ausbildung dieser Themen, beschäftigt. Seit dieser Zeit berät er Industrie, Verwaltung, Handel, Gewerbe, Sozialeinrichtungen, Bauherren, Projektentwickler und Dienstleister, Eigentümer und Nutzer von Immobilien bei verschiedensten Facility Management Projekten, u.a. einen großen Baukonzern beim Aufbau eines entsprechenden Service-Profit-Centers, ein Industrieunternehmen beim Aufbau eines internen marktorientierten Facility Management Teams als Profitcenter, und war als Stellvertreter des Geschäftsführers bei einem namhaften Projektentwickler maßgeblich für den Aufbau des Geschäftsbereiches Facility Management für Immobilien verantwortlich. Er ist Mitglied der International Facility Management Association IFMA, des european facility management network EuroFM, des Verein Deutscher Ingenieure VDI und der Wirtschaftsjunioren in Köln, wo er dreieinhalb Jahre den Arbeitskreises Umwelt leitete und Beiratsmitglied war. Seit dem Wintersemester 1995/96 ist er zusätzlich Lehrbeauftragter an der Fachhochschule Münster, Fachbereich Ernährung und Hauswirtschaft (Oecotrophologie) im Fach spezielle Betriebswirtschaftslehre mit dem Thema: „Facility Management in der Oecotrophologie: Grundlagen und ausgewählte Fallbeispiele„. Desweiteren betreut er das Internationale Facility Management Semester an der Fakultät u.a. mit Praktikantenarbeiten in Unternehmen und die Praxis.

© FMPRO Facility Management Professional Robert Wahlen