Der Begriff der Bewirtschaftung beinhaltet einerseits die aktive Handlung und andererseits das Wirtschaften in bzw. das Be-wirtschaften von Aktionsräumen, in denen
Menschen Werte schöpfen bzw. ihnen Werte zuteilwerden. Die
folgende Erläuterung bezieht sich ausdrücklich auf den
Aktionsraum Immobilie, da dieser in der Regel im
Mittelpunkt der Facility Management Aktivitäten steht.
Die rechtliche Basis für die Bewirtschaftung von Immobilien
bildet die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen
(Zweite Berechnungsverordnung - II.BV). In dieser Verordnung werden
Methoden aufgezeigt, die für die wirtschaftliche Behandlung von
Immobilien maßgebend sind. Zu beachten ist hierbei, daß
sie nicht nur im wohnungswirtschaftlichen Bereich, sondern, soweit
dies vereinbart wurde, oftmals auch bei gewerbewirtschaftlicher
Nutzung Anwendung findet.
Eigentümer, die zugleich Nutzer sind, haben eigene
Bewirtschaftungssysteme, basierend auf einer Kostenarten-/
Kostenstellenrechnung, die meist keinen Bezug zur II.BV haben. Um
eine Marktvergleichbarkeit zu erreichen, sollten jedoch auch diese
Eigentümer/Nutzer ein System anwenden, daß der II.BV
ähnelt oder auf dieser basiert.
Die nachfolgenden Berechnungsformen und/oder Kostenarten lehnen
sich an die II.BV an. Einzelheiten sind im Originaltext nachzulesen.
- Wirtschaftlichkeitsberechnungen
- Gesamtkosten Bau/Renovierung (vgl. II.BV und DIN 276 Kosten im
Hochbau)
- Finanzierungsplan
- Aufwendungen und Erträge
- Kapitalkosten
- Bewirtschaftungskosten (nutzungsbedingte Kosten bei
Fremdnutzung)
- Mietausfallwagnis
- Erträge
- Besondere Arten der Wirtschaftlichkeitsberechnung
- Lastenberechnung
- Kapitaldienst
- Bewirtschaftungskosten (nutzungsbedingte Kosten bei
Eigennutzung)
- Wohnflächenberechnung
- Gewerberaumflächenberechnung (s. DIN 277)
Warum werden diese Berechnungsmethoden hier aufgeführt?
Bereits seit 1993 verfolgt der Autor im Zusammenhang mit der
Entwicklung eines allgemeingültigen Facility Management-Modells
für die Immobiliennutzung folgende Idee:
Hinter den in der II.BV genannten Bewirtschaftungskosten stehen
viele Leistungen, um die sich der Immobilienverwalter kümmern
muß. Er betrachtet dabei in erster Linie die Leistungen, die
für die Allgemeinbereiche einer Immobilie erbracht werden
müssen und aus denen die Mieter für sich Werte schöpfen.
Die Leistungen, die der Mieter oder Nutzer auf seiner eigenen
Nutzfläche/Mietfläche erbringen muß, damit diese
optimal funktioniert bzw. für ihn ein optimaler Wert daraus
entsteht, muß er selbst organisieren. Er trägt die Kosten
hierfür direkt.
Beide, Verwalter und Nutzer, be-wirtschaften jeweils
isoliert und unabhängig voneinander. Der Nutzer erfährt
einerseits eine Organisation (die Immobilienverwaltung), anderseits
muß er auch selbst tätig werden, obwohl es sich in beiden
Fällen um den übergeordneten Aktionsraum Immobilie mit
gleichen Grunddaten und -informationen handelt. Ist ein solches
Vorgehen sinnvoll? Können nicht Doppelleistungen vermieden bzw.
Schnittstellen besser definiert werden? Der Autor faßte 1993
erstmals die Summe der Tätigkeiten mit einem Team von Kollegen
und Mitarbeitern unter dem Dach des Facility Management für
Immobilien zusammen. Die Aufgabe des Facility Managers liegt hierbei
in der Be-wirtschaftung beider Bereiche
(Allgemeinbereiche und Nutzerbereiche) aus einer Hand.
Bezugnehmend auf diese Überlegungen definiert der Autor im
folgenden die Leistungsfelder des Facility Management, bezogen auf
Immobilien, in einer von ihm weiterentwickelter Form: